ЗПИФ «ВТБ Капитал – Рентный доход» разбор фонда

ЗПИФ «ВТБ Капитал – Рентный доход» разбор фонда

 

Достаточно молодой ЗПИФ недвижимости от УК «ВТБ Капитал Пенсионный резерв» был сформирован в начале 2020 года.

По словам самого фонда, ожидается доходность от 10 до 15% годовых.

Планируется инвестировать в стабильные объекты недвижимости с готовыми арендаторами по трем направлениям:

1. Индустриальная недвижимость
2. Офисные помещения
3. Торговые помещения

С 10 февраля 2021 года паи фонда стали обращаться на ММВБ и попали в первый уровень котировального списка. Он доступен любым клиентам и не требует статуса квалифицированного инвестора.

Среднедневной объем торгов составляет в среднем 40 паев в день, что для подобных фондов является редкостью, это очень хорошая ликвидность.

Что находиться внутри фонда?

Первоначально фонд купил складские помещения у фонда PNK Rental, причем покупал он их дороже чем фонд PNK первоначально, на чем пайщики фонда PNK Rental уже заработали.

А не так давно были приобретены несколько этажей бизнес-центра SkyLight в Москве. 80% этих помещений арендует Mail Group. В 2021 году срок аренды заканчивался, однако они продлили аренду еще на 5 лет.

Как считают новостные источники в дальнейшем Mail Group планирует переезжать, так что в течении этого времени можно ожидать получения определенного дохода.

Комиссии

2,5% комиссий от общей стоимости чистых активов (СЧА), для недвижимости это очень много, учитывая, что нормой доходности является 10-11% годовых, но это соответствует комиссиям аналогичных фондов, например, от Альфа Арендный поток.

С учетом комиссии и НДФЛ, реальная доходность такого фонда будет на 3-4% ниже и реальная доходность скорее составит 7-8% годовых, что уже является мало ощутимым результатом учитывая ликвидность и риски данных инвестиций.

Конечно можно возложить надежду на рост стоимости имущество фонда, тогда доходность будет куда выше, однако учитывая текущую ситуацию не стоит сильно на это рассчитывать.

Выплаты фонда

Многих интересует выплаты паев. Так, например, в 1 квартале было выплачено 7035 руб., а во 2 квартале 6 547 руб., что на текущий момент дает 4,3% годовых, при сохранении динамике доходность будет в районе 7-9% годовых.

Как купить паи фонда?

Для этого придется ждать, когда компания объявит допэмиссию. Либо паи можно приобрести на вторичном рынке через брокера, который имеет выход на Московскую биржу. На момент написания статьи стоимость пая составляет 314 520 руб.

Какой итог?

Фонд от крупной УК, которая работает с 2003 года и с хорошей ликвидностью на вторичном рынке и понятной стратегией. Однако не понятно откуда выплачиваются доходы пайщикам, так как выплаты составили 114 млн. руб., а доходы от аренды принесли только 42 млн. руб., остальные доходы к сожалению, не удалось квалифицировать.

В целом я не вижу особого смысла покупать данный фонд, в котором 30% объектов PNK, только купленных дороже и недавно приобретённых офисных зданий, которые не сильно увеличивают получаемую доходность.

Но данный фонд однозначно лучше, чем если вы решите приобрести жилую недвижимость под сдачу в аренду.

Доля недвижимости в вашем инвестиционном портфеле может быть до 20% от общих активов. Но если есть возможность и ресурсы, я бы все таки смотрел в сторону покупки реальной нежилой коммерческой недвижимости. Которая лично у меня на сегодня приносит 12% годовых. Правда в рублях.

Грамотный подход в любом из выбранных вариантов позволит зарабатывать. Однако следует учитывать множество нюансов, проводить постоянный анализ рынка и принимать участие в сделках.

Вы можете поднять свой уровень знаний, если запишетесь на бесплатную встречу, где опытный специалист ознакомит со всеми нюансами инвестирования в ценные бумаги.